主力狙击二套房解禁暂落空 资金等待利好出货机会

　　Topview的数据显示自11月17日至12月17日,机构持有房地产股票的比例略有上升,从23.38%升至25.4%,机构进场等待迹象明显。

　　12月17日,国务院召开常务会议,二套房贷限制开始松绑,自住型的住房消费得到信贷支持,但由于二套房限制并未完全解除,国家只是减少了住房交易的税费和限制,活跃了二手房市场。12月18日,股市一开盘,地产股高位震荡,金融股反而走强。

　　房地产政策的逐渐松动已经成为强烈的预期,主力资金埋伏地产股,等待拐点的出现。东海证券房地产行业的分析师桂长元建议投资者,还是要关注资金链稳定、现金流充足的行业龙头。

　　二套房贷只松不动 地产股难有持续表现

　　国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议提出,进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的,免征营业税;对个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

　　"国务院已经批准取消二套房贷限制,减免了税费,我买第二套住房不知道是否可以享受房贷新政。"一直苦于二套房贷限制的北京市民赵女士忐忑不安地问记者,"过去购买的第一套房只有四十几平米,现在想改善一下,看好了北京市昌平区天通苑的一套100平米的房子,但国家对二套房贷款政策有限制,首付和利息要多出很多,所以,一直到现在还没有买。"

　　按照北京市人均住房面积27平米的标准,赵女士购买第二套房仍然享受不到新政的优惠,她急切希望国家完全取消二套房贷的任何限制。

　　“虽然松绑二套房政策属于老生常谈,国家应该对购置二套房的消费者给予实惠,对购置三套房或三套以上购房人群进行控制。今后,国家肯定是要取消二套房贷限制的,从17日的会议中也能看出来国家对房地产政策的倾斜。”虽然对于二套房贷限制的松绑仍不满意,上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在接受本报记者采访时,还是表示看到了希望。

　　在采访中,一位不愿具名的房地产官员表示,国家绝对不应该取消限制,否则刚刚稳定的房市又要被炒房团扰得乱起来了;但中国住宅房地产研究会副会长顾云昌提出了不同的看法。

　　“二套房贷限制应该取消,现在的市场环境已经变了,以前环境热就开空调,现在也应该送暖气了。国家应该鼓励买房,是消费也是投资。”顾云昌接受记者采访时说,“现在人们不买房是主流,何以谈到炒房,经济环境已经完全变了;其实,即便出现投资性买房也不可怕,一套出租,一套自住,很合理。”

　　政策还需要累积效应

　　在全国工商联房地产商会2008年年会上,华远集团总裁任志强接受记者采访时表示,从现在国家的一系列措施来看,房地产行业见底会提前,但因为国家的政策是不断变化的,这取决于国家对政策的调控力度。

　　从防止经济过热的调控到释放住房需求,房地产调控出现了180度的大转弯。东北证券  （000686 股吧,行情,资讯,主力买卖）房地产行业分析师高健在接受记者采访时表示,由于宏观经济的快速下滑,房地产行业的调整态势已经确定,预计至少在2009年底或者2010年才能见到底。

　　任志强同时还表示,市场当然会欢迎任何有利于市场发展的政策,当然也会在一定程度上释放一部分消费,会让一部分刚性需求和改善性需求进入市场。但想让市场从下跌中完全恢复、让市场重新向上、让房地产再次成为拉动中国经济增长的火车头,还需再添一把火。

　　据国泰君安的数据显示,截止到12月14日,房地产行业的整体成交量继续保持11 月以来的较好情况,大部分城市表现为量升价跌。目前已处于传统的成交淡季,但受到新政不断出台的影响,之前观望的部分刚性购买力出现释放,另外,保障性住房的大量入市也在一定程度上支撑了成交。目前整体成交量同比达到去年的87%,相比前两周的71%有所上升。

　　对于房地产行业的低迷状态,高健向记者解释,中国房地产业肯定不会出现最坏的崩盘式的危机和调整,但市场是有其自身运行规律的,中国房地产市场无论从时间和空间上都还远不到结束之时。

　　“不过,现在取消二套房贷限制是短时间的利好,由于2007年是房地产行业高泡沫期,目前泡沫还没有完全挤完,如果现在取消限制,等于延长了房地产行业的调整周期。”高健向记者补充道。

　　关注龙头公司股票

　　“虽然房地产行业并没有就此步入反转阶段,随着股价的大幅调整,房地产行业股票将反而进入活跃阶段。随着行业调整的日趋深入和明朗,以及政府相关扶持政策的逐步出台,房地产行业股票将存在阶段性投资机会。”

　　高健认为,投资者仍可关注开发项目较多且分布较广、市场份额有望提高、能享受管理溢价者、2009 年业绩增长确定的龙头公司。比如万科A和保利地产  （600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）就会在弱市中相对更具投资价值。

　　万科在行业调整期扩张规模,行业高峰期高价增发融资,使得长期持有的股东不仅享受到公司利润的增长,还能享受到资本溢价带来的增值好处,因此长期持有将会获得最大的投资收益。

　　为此,国泰君安予以万科A谨慎增持的评级,预计2008-1009年每股收益分别为0.39元和0.46元,对应18.46倍和15.65倍的市盈率。

　　而保利地产是具有高速成长潜质的龙头,公司大股东保利集团实力雄厚,可以在资金、人力资源、土地储备和并购方面以强大的支持,有利于公司的扩张和资源整合,靠积极甚至激进的土地及项目储备和新项目扩张来实现其有竞争性的市场价格。

　　国泰君安给予保利地产增持评级。预计保利2008年和2009年的每股收益为0.95元和1.23元,对应18倍和13.9倍的市盈率。

　　高健提醒投资者,保利公司的风险在于,一旦此次房地产行业调整周期较预期更长的话,公司略显激进的经营策略将可能阻碍其下一步的高速发展。